千代田区(神田・淡路町・秋葉原)の投資用マンション資産価値ガイド

「この価格で買っていいのか」「今売るべきか」。神田・淡路町・秋葉原で投資用マンションに関わる方の悩みは、だいたいここに集約されます。ただ、相場の高い安いだけを見て判断すると、手元に残る額を読み違えます。首都圏の中古マンションでは、2025年度の管理費と修繕積立金の合計が月平均27,805円、うち修繕積立金は前年度比5.6%上昇しました[出典1]。値上がりしているのは物件価格だけではない、ということ。

そこで本記事では、次の4点を軸に整理します。国土交通省の不動産価格指数で見る市場動向、外神田一丁目南部地区などの再開発、管理費・修繕積立金を差し引いた実質利回り、そして空室や金利といったリスク。数字はいずれも公的機関や第三者機関の統計から引いています。物件選びの基準づくりと、出口の時期を考える材料として順に見ていきましょう。

神田・淡路町・秋葉原エリアの投資マンションは魅力的

職住が重なる立地と再開発の継続により、神田・淡路町・秋葉原の区分マンションは資産価値を保ちやすい一方、価格上昇局面での取得判断は数字での検証が前提です。

エリアの特徴と投資メリット

千代田区の中でも神田・淡路町・秋葉原の一帯は、オフィス、大学、専門店、そして住宅が数ブロックの範囲に同居するエリアです。この「歩いて通える距離に働く場所がある」構造が、賃貸需要の底を支える最大の理由になっています。単身者向けの区分所有マンションを持つ場合、入居者の想定は都心勤務の会社員、近隣校の学生、単身赴任者と幅があり、特定の企業や学校の動向に左右されにくい点が心強いところ。

再開発も途切れていません。淡路町では旧淡路小学校の跡地を核とした約22,000㎡の市街地再開発が地元協議会と民間事業者の協働で進み、住宅と事務所、ホールやカフェなどの地域施設を合わせた複合建物が2013年に開業しました[出典6]。秋葉原側で動いているのは外神田一丁目南部地区の第一種市街地再開発事業で、区域面積は約1.7ha、事業費は約850億円が予定されています[出典5]。A街区は延べ約102,700㎡で事務所、店舗、駐車場、B街区は店舗や宿泊施設、集会所などが主要用途とされ、公表資料に住宅棟の記載はありません[出典5]。住宅供給が急に増えるタイプの再開発ではなく、就業者と来街者を増やす方向の整備です。既存の投資マンションを持つオーナーにとっては、賃貸需要の担い手が厚くなる方向に働きます。

一方で千代田区は、区内のマンション価格高騰と国外からの投機目的の取引を懸念しています。再開発等事業で分譲されるマンションについては、引渡しから原則5年間は転売できない特約や、同一建物での同一名義による複数購入の禁止が求められています[出典4]。新築の分譲を検討するなら、出口の時期に制約がかかる前提で資金計画を組んでおきましょう。

2026年の市場動向

全国の温度感から確認します。国土交通省の不動産価格指数（2010年=100、季節調整値）を見ると、令和7年9月分のマンション（区分所有）は222.2、住宅総合は145.4で前月比0.0%[出典3]。1年ほど前の令和6年11月分はマンションが207.2、住宅総合141.3でしたから、区分所有マンションの水準は引き続き上向きに推移しています[出典2]。ただしこれは全国の集計値です。神田や淡路町の個別物件が同じ角度で動くとは限らず、同じ駅の徒歩5分圏でも築年や管理状態で差が出ます。

コストの側も見ておきましょう。首都圏の中古マンションでは、2025年度の月額管理費が平均13,895円、修繕積立金が13,910円、合計27,805円（前年度比2.9%上昇）という水準でした[出典1]。伸びが目立つのは修繕積立金のほうで、前年度比5.6%上昇と、管理費の0.3%上昇を大きく上回ります[出典1]。1㎡当たりの年間負担は管理費、修繕積立金ともに成約㎡単価の0.30%、合計0.60%[出典1]。専有面積が小さい単身向け物件では、家賃に対する固定費の比率が相対的に重くなりやすい構図です。表面の数字だけで判断せず、この固定費を差し引いた手残りで比べてみてください。

売り時か買い時かという問いへの実務的な答えは、「価格指数の水準ではなく、自分の物件の収支と保有年数で決める」です。千代田区全体の取引を集計したレポートでは、事例数2,927件、平均取引価格15,620万円、中央値6,300万円、平均㎡単価190万円/㎡と、分布の幅がかなり広くなっています[出典7]。平均と中央値がここまで離れる背景には、種別や規模の異なる取引が混ざっていることがあります。区の平均値を自分の物件の目安に使うのは避けてください。判断の土台にするなら、同じ最寄り駅、似た専有面積、近い築年の成約事例を数件そろえるほうが確実です。立地条件と物件個別の要素は、次章以降で分けて見ていきます。

神田・淡路町・秋葉原エリアの特性

複数路線が交わる交通の要と、進行中の再開発が、このエリアの賃貸需要を下支えしています。

交通アクセスの利便性

投資用マンションの入居者募集で最初に見られるのは、やはり駅からの距離と路線数です。神田・淡路町・秋葉原の3つのエリアは、徒歩圏内で複数の路線を使い分けられる位置関係にあります。神田駅にはJR中央線と山手線、京浜東北線。淡路町駅は東京メトロ丸ノ内線、小川町駅は都営新宿線で、都営三田線の神保町方面へも歩けます。秋葉原駅はJR総武線、山手線、京浜東北線に加え、東京メトロ日比谷線とつくばエクスプレスが乗り入れる駅です。

3つの駅は互いに1キロ前後の距離。淡路町・小川町・新御茶ノ水は地下通路でつながっています。雨の日に濡れずに乗り換えられる点は、内見時に意外と刺さります。

投資判断の観点で押さえておきたいのは、「駅徒歩◯分」の表記だけでは差が出にくいエリアだということ。ほとんどの物件が徒歩10分圏内に収まるため、募集賃料の差は路線の組み合わせや出口の位置、街路の雰囲気で決まりやすくなります。駅名が同じでも、改札の位置次第で体感の距離はずいぶん変わります。入居者が毎朝使う改札はどこか。そこまで実際に歩いてみると、賃料設定の根拠がつかみやすくなります。

周辺施設の充実度

住環境の面では、オフィス街と商業地が層になっているのがこのエリアの性格。神田淡路町では、旧淡路小学校の跡地を含む約22,000平方メートルの市街地再開発が行われました。地上41階のうち20階から41階が住宅、4階から18階がオフィスという複合ビル「WATERRAS（ワテラス）」が平成25年に開業しています[出典6]。低層部の1階から3階にはホールやギャラリー、ライブラリー、カフェといった地域施設が入り、南側の街区には保育園と広場が整備されました[出典6]。住む人が使える施設が同じ街区にそろっている形です。

秋葉原側は電気街と大型商業施設、神田駅周辺は飲食店の密集地帯という顔を持ちます。単身者向けの物件では、深夜まで開いている飲食店やスーパー、コンビニまでの距離が入居率に直結。一方で、飲食店が多い通り沿いでは、夜間の人通りや音を気にする入居者もいます。にぎやかさを利便性と受け取る人と、静かさを求める人の両方がいる。そう考えておくのが実務的です。

物件周辺を歩くときは、日曜の昼と平日の夜、両方の時間帯を見ておくと印象が変わります。オフィス街は休日に静まり、逆に秋葉原周辺は休日の人出が多い。ターゲットとする入居者層に合う環境かどうかを、この時間差で判断してみましょう。

地域の将来性

将来性を左右する材料として、公表済みの再開発計画は必ず確認してください。秋葉原駅に近接する外神田一丁目南部地区では、第一種市街地再開発事業が進んでいます。区域面積は約1.7ヘクタール、事業費は約850億円が予定されています。A街区は延べ面積約102,700平方メートルで事務所、店舗、駐車場等、B街区は約13,250平方メートルで店舗、宿泊施設、集会所等が主要用途とされました[出典5]。都市計画決定は令和5年10月の地区計画、令和6年3月の第一種市街地再開発事業という流れです[出典5]。防災船着場の整備や神田川の一部拡幅、区道の無電柱化も内容に含まれています[出典5]。

この地区は平成14年に都市再生緊急整備地域へ指定されました。千代田区都市計画マスタープラン（令和3年度改定）では、秋葉原駅周辺の複合市街地の形成が位置づけられています[出典5]。神田須田町・神田淡路町界隈と秋葉原駅周辺を結ぶ方針も示されており、3つのエリアが一体の街として扱われている点は、投資マンションの資産価値を考えるうえで見逃せない材料です[出典5]。

ただし、公表資料に住宅棟の記載はないため、この再開発によって周辺の住宅供給が直接増えるとは言い切れません。オフィスや宿泊施設が中心の計画である以上、賃貸需要への影響は間接的なものにとどまります。売買の時期を検討している方は、東京都都市整備局が公表する事業の進捗資料を定期的に開き、A街区の工事段階がどこまで来ているかを自分の判断材料として記録しておくことをおすすめします。

投資マンションの選び方

立地の強さより先に、管理費・修繕積立金の水準と収支の実額を確認する。神田・淡路町・秋葉原では駅距離と管理体制で差が出ます。

この3エリアで物件を選ぶ際は、立地の評価だけでなく、管理費と修繕積立金の実額から確認することをおすすめします。 神田駅徒歩5分という条件は、この界隈ではさほど珍しくありません。同じ徒歩5分圏でも、賃料の取れ方や毎月の支出、将来の売りやすさは物件ごとにかなり違うのです。ここからは、購入検討中の方も、すでに所有していて出口を考えている方も同じ物差しで使える見極め方を整理していきましょう。

物件選びの基準

最初に見るべきは、駅からの距離と最寄り駅の数です。神田・淡路町・秋葉原の三エリアは複数路線が重なるため、「JR神田駅徒歩6分」よりも「神田駅徒歩6分、淡路町駅徒歩7分」と書ける物件のほうが、入居者募集の間口が広がります。単身向けの1Kであれば、専有面積は20㎡台後半から30㎡前後が募集しやすいゾーン。25㎡を下回る狭小住戸は賃料単価を高く取れる反面、金融機関の担保評価で厳しく見られることがあります。売却時に買主のローンが組みにくくなる点は、購入前に織り込んでおきたい条件です。

エリア特有の注意点として、千代田区は投機目的の取引を問題視しており、再開発等事業で販売するマンションについて、購入者が引き渡しから原則5年間は転売できない特約や、同一建物での同一名義による複数購入の禁止を求めています[出典4]。新規分譲の再開発物件を短期転売の前提で検討している場合、この条件は収支計画そのものを左右します。

チェックの優先順位を整理すると、次のようになります。

洪水浸水想定区域の想定最大浸水深が5〜10mとされる区画もあります[出典7]。ハザード情報は、間取り図と同じくらい早い段階で目を通しておく資料です。

利回りの計算方法

利回りは「想定年間収入 ÷ 物件購入価格 × 100」で計算します。ただし、この表面利回りだけで判断すると、都心の区分マンションでは実際の手残りと大きくずれます。実質利回りは、年間の家賃収入から管理費、修繕積立金、管理委託料、固定資産税・都市計画税、火災保険料などを差し引いた額を、購入諸費用を含めた総投資額で割って求めます。

差が出やすいのは毎月のランニングコストです。前述の通り、首都圏の中古マンションでは管理費と修繕積立金の負担が決して小さくありません。物件選びの段階で、この実額を賃料と並べて確認してください。表面利回り4.5%の物件なら、この負担だけで0.5〜0.7ポイント程度が削られる計算になります。

例えば購入価格3,000万円、月額賃料11万円の1K住戸なら、表面利回りは4.4%。ここから管理費・修繕積立金で月2.8万円、賃貸管理手数料と税・保険で月1.5万円ほどが出ていくとすると、手元に残るのは月6.7万円前後。年間80万円強となり、購入諸費用を200万円と見れば実質利回りは2.5%程度まで下がります。ローンを使うなら、金利が上がった場合の返済額もあわせて試算しておきます。

築年数と管理状態の重要性

築年数が古いほど不利、と単純に切り分けないことをおすすめします。建物の価値は構造や耐震性能、修繕履歴、管理の質、そして立地で大きく変わります。神田や淡路町のように敷地が限られた地域では、いま同じ立地で新築を建てるのが難しいぶん、既存物件の希少性が保たれるケースもあるのです。

見るべきは、建物の年齢ではなく管理組合の体力。具体的には、修繕積立金の現在残高、長期修繕計画の更新時期、値上げや一時金徴収の予定、滞納の有無です。大規模修繕を終えた直後の物件でも、積立金がほぼ空になっていて次期計画が決まっていなければ、買主は慎重になります。逆に修繕前でも、計画通りに積み立てが進み、管理組合向けの積立支援制度などを使って計画的に運用していれば評価は下がりにくい傾向があります。

管理費と修繕積立金の対成約単価比率が高くなりやすいのは、1970年代と、1980年代後半から1990年代前半に建てられた物件です[出典1]。古い物件を検討するなら、賃料に対して負担がどれだけ重いかを実額で確認しましょう。区分所有の場合、居住実態のない住戸が増えると管理組合の運営に支障が出る懸念も指摘されています[出典4]。総会の出席率や議決の状況といった、数字に表れにくい部分も議事録から読み取れます。

なお、税金の話でよく混同されるのが築年数と所有期間です。築25年の物件を買って3年で売れば、建物は築28年になっても所有期間は3年。譲渡所得の区分は所有期間で判定されるため、出口を考える際は取得日を基準に整理しておくと迷いません。制度は改正される場合があるため、適用時点の内容は国税庁の公表資料でご確認ください。売買契約書の日付を控えておくだけでも、売却相談のときの話が早く進みます。

ご相談はこちら 投資マンションの選び方は、一般論だけでは判断しきれない部分があります。ご自身の条件に当てはめるとどうなるかは、個別の状況をうかがったうえでご案内できます。判断に迷う段階でもお問い合わせいただけます。

2026年の投資市場の動向

東京都区部の中古マンション価格は上昇が続いており、神田・淡路町・秋葉原でも高値圏での判断が前提になります。

物件の見極め方が固まったところで、次に気になるのは「今の相場がどのあたりにあるのか」ではないでしょうか。買うにせよ売るにせよ、判断の土台になるのは相場の水準と方向感です。ここでは公的な統計と業界団体の集計をもとに、2026年時点の状況を整理していきます。

需要の高まりと供給状況

まず押さえておきたいのが、23区全体で「売れる件数は減っているのに、単価は上がっている」という構図です。東日本レインズの月例マーケットウォッチによると、2026年3月度の東京都区部の中古マンション成約件数は2,145件で前年同月比3.2%減、3か月連続の減少でした。一方で成約㎡単価は136.10万円/㎡と同11.8%上昇し、成約価格は7,993万円（同14.6%増）です。首都圏全体の在庫件数は44,728件で前年同月比1.8%増と、売り物自体はわずかに増えています。

つまり、売り手が強気の価格を維持し、買い手が慎重に選別している状態。数字だけ見て「需要が爆発している」と読むのは早計です。ただし、この集計は23区全体・首都圏全体のものであり、千代田区や神田エリア単体の数値ではありません。

エリアの下支え要因として挙げられるのが、昼と夜で人口が大きく変わる千代田区の構造です。令和2年国勢調査では昼間人口903,780人に対し、夜間人口は66,680人でした。住民基本台帳では令和8年7月1日現在で40,212世帯・69,783人。世帯数に対して働き手の流入が桁違いに多い土地柄で、単身向け住戸のニーズが生まれやすい環境ではあります。とはいえ、この数字がそのまま個別物件の入居率を保証するわけではない点は冷静に見ておきたいところです。

価格推移と予測

全国の動きも確認しておきましょう。国土交通省の不動産価格指数（2010年=100、季節調整値）では、令和7年9月分の速報でマンション（区分所有）が222.2、前月比0.1%上昇です。前年同月の206.3と比べると7.7%ほどの上昇にあたります。住宅総合は145.4で前月比横ばい、戸建住宅は118.6で0.7%の下落。区分マンションだけが突出して伸びている構図が読み取れます。商業用不動産の総合指数も令和7年第3四半期で147.0、前期比0.9%の上昇でした。

ただし、この指数はあくまで全国集計です。神田・淡路町・秋葉原の個別物件が同じ角度で値上がりしてきたとは限りませんし、今後の値動きも一致するとは限りません。指数は「大きな潮目」を見る道具と割り切るのが実務的です。

先行きを左右する変数として無視できないのが金利。日本銀行は2025年12月19日の金融政策決定会合で、無担保コール翌日物レートの誘導目標を0.5%程度から0.75%程度へ引き上げました。経済・物価情勢の改善に応じてさらに引き上げていく方針も示されています。投資用ローンは変動型を選ぶ方が多く、調達コストが上がれば買い手の購入余力は圧縮されます。売却を考えているなら、この点は逆風にも追い風にもなり得るところ。将来の金利水準そのものを予測するのは避けつつ、返済シミュレーションは0.5〜1%程度の上振れを織り込んで組み直しておくと安心です。

競合物件との比較

同じ千代田区内でも、競合として並ぶ物件の性格は駅によって少しずつ違います。神田駅周辺はJR山手線・京浜東北線・中央線と東京メトロ銀座線が使え、ビジネス利用の単身需要が中心。淡路町は都営新宿線・東京メトロ丸ノ内線・千代田線が交わり、再開発「WATERRAS」では9つの整備目標の一つに「常住人口回復のための多世代対応住宅の整備」が掲げられ、住宅棟を含む複合開発として整備されました。秋葉原は2005年のつくばエクスプレス開業を機に駅前開発が進んだ経緯があります。外神田一丁目南部地区第一種市街地再開発事業は区域面積約1.7ha、事業費約850億円（予定）の計画で、公表資料上はA街区が事務所・店舗等、B街区が店舗・宿泊施設等の構成です。住宅棟の有無は公表資料からは確認できません。

比較のとき、隣接エリアの募集条件を並べてみると自分の物件の位置が見えてきます。

なお、エリア単位の成約価格を自分で確かめたい場合は、国土交通省の不動産情報ライブラリやREINS Market Informationで個別の取引事例を検索できます。レインズ本体は宅地建物取引業者向けのシステムのため、一般の方はこちらを使うことになります。手を動かして数件見比べるだけでも、感覚はかなり修正されるはずです。

投資マンションのリスクと懸念点

都心の好立地でも空室・管理費上昇・金利の3点は避けられません。数字で把握し、契約前に確認しましょう。

価格や利回りの見通しが立ってきたところで、逆側の話もしておきます。神田・淡路町・秋葉原という条件のいいエリアでも、収支を崩す要因はいくつも潜んでいます。

空室リスクの考慮

このエリアの空室リスクは、住む人が少ないことではなく「入れ替わりの速さ」に表れます。単身者やビジネス利用が中心の間取りが多く、転勤や転職に合わせて短いサイクルで退去が起こりやすい構造です。空室が1か月生まれるだけで、年間の手取りは単純計算でおよそ8％分削られます。募集家賃を1万円下げれば、年12万円の減収が翌年以降も続くことになります。

見落とされがちなのが、家賃が入らない月にも出ていくお金です。前述の通り、首都圏の中古マンションでは管理費と修繕積立金の月額負担が生じ、修繕積立金は上昇傾向にあります[出典1]。空室でもこの負担は毎月発生するため、入居中の利回りだけを見て判断すると、退去期間の資金繰りで詰まりやすくなります。

対策として現実的なのは、購入前に過去3年分の入退去履歴と空室期間を管理会社に開示してもらうこと。原状回復費の平均額も併せて聞いておくと、実際の手取りが読めます。募集条件を家賃据え置き＋フリーレント1か月に切り替える手も、都心の単身向けでは検討しやすい選択肢です。

地域特有のリスク

千代田区固有の論点として、区が2025年に投機目的の取引に対する要請を出している点は押さえておきたいところです。区内で住宅価格が高騰し、国外からの投機目的の取引が行われていると見られること、居住実態のない住戸が増えて管理組合の運営に支障が出る懸念が示されています[出典4]。再開発等事業で販売されるマンションには、引き渡しから原則5年間の転売禁止特約や、同一建物での同一名義による複数購入の禁止が求められています[出典4]。新築の再開発物件を出口込みで考えている方は、売買契約書の特約条項を必ず確認してください。

災害面では、千代田区に洪水浸水想定区域で最大浸水深5〜10mとされる範囲が含まれます[出典7]。神田川沿いの立地では、電気室や機械式駐車場の位置が地下かどうかで復旧の速さが変わります。外神田一丁目南部地区の再開発では防災船着場の整備や神田川の一部拡幅が予定されており、周辺環境は変わっていく見込みです[出典5]。

管理組合の空洞化も実務的なリスクです。総会の議決権行使書が集まらず、修繕計画の見直しが先送りになっている物件は、将来の一時金徴収の可能性が高まります。

経済情勢の影響

金利は、この投資マンション運用で最も収支に効く外部要因です。日本銀行は2025年12月19日の金融政策決定会合で、無担保コールオーバーナイト物レートの誘導目標を0.5％程度から0.75％程度へ引き上げました。経済・物価情勢の改善に応じてさらに引き上げる方針も示されています。変動金利で借りている方は、0.5％上がったときの返済額を試算しておくと安心です。借入5,000万円・残り25年なら、月々1万円台の負担増になる規模感です。

価格側の動きも見ておきましょう。国土交通省の不動産価格指数（全国、2010年＝100）では、2025年9月のマンション（区分所有）が222.2で、前月比0.1％の上昇でした[出典3]。2024年11月時点は207.2でしたから、1年弱で水準が上がっています[出典2]。ただしこれは全国の集計値で、千代田区の個別物件の値動きと一致するとは限りません。

賃料は景気の影響を受けて動きます。オフィス集積地では企業の縮小が単身需要に及ぶこともあり、家賃下落と金利上昇が重なる局面が最も苦しい。手元資金は、空室6か月分と修繕一時金を見込んだ額を確保しておくのが無理のない備えです。

ご相談はこちら 投資マンションのリスクと懸念点は、一般論だけでは判断しきれない部分があります。ご自身の条件に当てはめるとどうなるかは、個別の状況をうかがったうえでご案内できます。判断に迷う段階でもお問い合わせいただけます。

実際の物件例と投資シミュレーション

数字は「表面利回り」ではなく、空室・経費・売却時の税率まで含めた手取りで判断してください。

具体的な物件の紹介

リスクの整理が済んだところで、実際にどんな物件が候補になるのかを見ていきましょう。神田・淡路町・秋葉原で流通する投資用マンションは、大きく三つのタイプに分かれます。単身者向けのワンルームや1K、事務所利用も想定できるコンパクトな1LDK、そして戸数の多い大型マンションの一室です。個別の物件名を挙げることはできませんが、条件の違いは整理できます。

エリア単位の相場を知りたい方は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」やREINS Market Informationで、実際の取引価格を町丁目や駅からの距離で絞り込んで確認する方法があります。レインズ本体は宅地建物取引業者向けのシステムですので、一般の方はこの二つを使うことになります。なお神田・淡路町・秋葉原に限定した公的な成約統計は公表されていないため、周辺の取引事例を複数集めて幅で捉えるのが現実的です。

収益シミュレーションの方法

表面利回りは、年間の想定家賃収入を購入価格で割って100を掛けた数字です。物件広告に出ているのはたいていこれ。ただし、この数字だけで判断すると手取りとの差に驚くことになります。

実際に手元に残る金額を出すには、次の順序で引き算していきます。年間家賃収入から管理費・修繕積立金、賃貸管理会社への手数料、固定資産税・都市計画税、火災保険料を差し引く。ここまでで実質的な収入が見えます。さらにローンを使う場合は、そこから年間の返済額を引いた残りが実際のキャッシュフローです。空室期間を年1か月分見込んでおくと、想定が甘くなりにくくなります。

金利の前提も置き直しておきたいところです。日本銀行は2025年12月19日の金融政策決定会合で無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標を0.75％程度へ引き上げ、経済・物価情勢の改善に応じてさらに引き上げていく方針を示しています。変動金利で借りる場合は、金利が上がった場合の返済額も併せて試算しておくと安心です。なお住宅金融支援機構の【フラット35】は、第三者へ賃貸する目的の物件には利用できません。資金計画は民間の投資用ローンを前提に組んでください。

成功事例の分析

うまく着地した事例に共通するのは、購入時点で出口の数字まで決めていたことです。売却益にかかる税金は、譲渡した年の1月1日時点での所有期間で区分されます。5年以下なら短期譲渡所得で所得税30％・住民税9％、5年を超えると長期譲渡所得で所得税15％・住民税5％（いずれも所得税額の2.1％の復興特別所得税が別途加算、国税庁・令和7年4月1日現在の法令等）。築年数ではなく、自分が持っていた期間で決まる点に注意してください。築25年の中古を買って3年で売れば、所有期間はあくまで3年です。

もう一つ、買い手が必ず見るのが修繕積立金の状況です。大規模修繕が終わった直後でも、積立金の残高が乏しく値上げや一時金の予定があれば評価は上がりません。長期修繕計画と積立金の推移、住宅金融支援機構のマンションすまい・る債などで計画的に積み立てているかどうか。この辺りを買った時点で確認しているオーナーは、売却時の交渉でも慌てずに済みます。

保有中の記録も資産です。入退去の履歴、賃料の改定経緯、設備の交換時期をまとめておくと、収益の安定性を数字で説明できます。ご自身の物件で、今すぐ出せる資料がどれだけあるか一度確かめてみてはいかがでしょうか。

最近見た物件

気になった物件は、価格と利回りだけでなく管理状況と所有期間の記録を残すと判断が速くなります。

物件を何件か見比べていくと、記憶だけでは条件がごちゃ混ぜになってしまいます。神田駅徒歩5分の築25年ワンルームと、淡路町駅近くの築浅コンパクト、秋葉原の大規模タワーの一室。どれも「都心・駅近」でひとくくりにできますが、収益の中身はまるで違うのです。

そこでおすすめしたいのが、閲覧した物件を同じ項目で並べた比較メモを残す習慣です。項目は多くなくて構いません。

特に見落としやすいのが、修繕積立金の残高と計画のずれです。大規模修繕を終えたばかりでも、積立が不足していれば買主の評価は上がりません。逆に築年数が経っていても、計画通りに積み立てられ、耐震や設備の更新履歴が残っている物件は評価されやすい傾向があります。管理組合が住宅金融支援機構のマンションすまい・る債で積立金を運用しているかどうかも、管理の姿勢を測る手がかりになります。

売却を考えている方は、自分の所有物件も同じ表に並べてみてください。所有期間（取得した日から数えた保有年数で、築年数とは別物です）を書き添えておくと、譲渡所得の区分を意識した出口の検討がしやすくなります。周辺の類似物件と自分の物件がどこで差がついているのか、机の上で見えてくるはずです。

利回りの基本計算式と実質利回りの考え方 

表面利回りは物件の入口の目安。管理費・修繕積立金を引いた実質値で比べると判断がぶれません。

募集図面に載っている利回りは、ほとんどが「想定年間収入（税込）÷物件購入価格（税込）×100」で計算された表面利回りです。満室想定の家賃をそのまま12か月分かけただけの数字で、経費は一切引かれていません。神田や淡路町のような都心の物件は価格が高い分、この表面値が3%台に収まることも珍しくありません。地方の高利回り物件と並べても比較になりません。

判断材料として使うなら、毎月出ていくお金を差し引いた実質利回りに直しておきたいところです。差し引く費目は、管理費と修繕積立金、固定資産税・都市計画税、賃貸管理会社への手数料、火災保険料あたりが基本になります。前述の通り、首都圏の中古マンションでは管理費と修繕積立金だけで月々まとまった負担になり、しかも修繕積立金は上昇傾向にあります。利回り計算では、この上振れ余地も織り込んでおくのが安全です。

表面利回り4%の物件なら、管理費・修繕積立金の2費目だけで0.6ポイント前後が消えていくイメージです[出典1]。税金や管理手数料を足せば、手残りベースはさらに下がります。

計算例を挙げてみましょう。購入価格3,000万円、月額家賃10万円なら年間収入120万円で表面利回りは4.0%。ここから管理費・修繕積立金を月28,000円、固定資産税等を年8万円、管理手数料を家賃の5%と置くと、経費は年約47万円。実質利回りは2.4%前後まで落ちます。

数字が想像より低くて驚く方もいるかもしれません。ただ、都心の区分所有では珍しい水準ではありません。大切なのは、売却時も同じ計算式で買主に説明できる状態にしておくこと。1970年代や1980年代後半から1990年代前半に建った物件は、成約単価に対する管理費・修繕積立金の比率が高い傾向が示されています[出典1]。この2費目の水準は、収益性を左右する要素として先に確認しておきましょう。

東京都 ＪＲ中央線 神田駅の投資マンション（区分所有）

神田駅周辺の区分所有は、駅距離・専有面積・管理組合の状態の3点で候補を絞るのが実務的です。

神田駅を最寄りとする物件を検討するとき、最初に確認したいのは「どの路線を使う入居者を想定するか」です。JR中央線・山手線・京浜東北線に東京メトロ銀座線が重なるため、通勤先の選択肢が広い立地。淡路町方面へ歩けば都営新宿線や丸ノ内線も使え、秋葉原駅までも徒歩圏です。同じ「神田駅徒歩◯分」でも、南側の鎌倉橋方面か、北側の秋葉原寄りかで街の雰囲気は変わります。内見の際は昼と夜の両方で歩いてみると、想定入居者像がはっきりします。

区分所有の投資マンションで見落としやすいのが、毎月の固定支出です。前述の通り、首都圏の中古マンションでは管理費と修繕積立金の合計が毎月まとまった負担になり、とくに修繕積立金の上昇が続いています。神田駅周辺の物件を見るときは、この水準を自分の想定賃料に当てはめ、手残りがどこまで圧縮されるかを試算しておきたいところです。単純に賃料から差し引くだけでなく、値上げの余地がどれくらいあるかを長期修繕計画で確かめてください。

千代田区は投機目的の取引による価格・賃料の高騰、そして居住実態のない住戸が増えることによる管理組合運営への支障を懸念しており、再開発等事業で販売するマンションについて、引き渡しから原則5年間の転売禁止特約や同一名義による複数物件購入の禁止を求めています[出典4]。神田エリアで新規供給の物件を検討する方は、こうした販売条件の有無を契約前に確認しておくと安心です。

• 駅からの経路：夜間の人通り、坂や踏切の有無
• 専有面積と間取り：単身向けか、2人入居に対応できるか
• 管理組合：滞納状況、積立金残高、一時金の予定
• 販売条件：転売制限や購入名義の制約がないか

物件情報の裏取りには、国土交通省の不動産情報ライブラリやREINS Market Informationで周辺の成約事例を調べる方法が使えます。数字を並べて眺めるだけでは判断が固まりませんから、気になる物件が出たら同条件の事例を3件ほど並べて比べてみましょう。

出典

1. [出典1] https://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202605.pdf — https://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202605.pdf
2. [出典2] 報道発表資料：不動産価格指数（令和６年１１月・令和６年第３四半期分）を公表<br>～不動産価格指数、住宅は前月比1.5％上昇、商業用は前期比0.7％上昇～ - 国土交通省 — https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_00200.html
3. [出典3] 報道発表資料：不動産価格指数（令和７年９月・令和７年第３四半期分）を公表<br>～不動産価格指数、住宅は前月比0.0％、商業用は前期比0.9％増加～ - 国土交通省 — https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_00242.html
4. [出典4] 千代田区内の投機目的でのマンション取引等に関する要請について — https://www.city.chiyoda.lg.jp/documents/33254/yoseibun0718.pdf
5. [出典5] 外神田一丁目南部地区第一種市街地再開発事業|市街地再開発事業について|東京都都市整備局 — https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/machizukuri/shigaichi_seibi/sai-kai/saikaihatsu/chiyoda_01_25
6. [出典6] "Participatory redevelopment" carried out with local residents in Kanda-Awajicho| YASUDA Places| YASUDA DNA| Yasuda Real Estate Co., Ltd.<!----> — https://www.yasuda-re.co.jp/yasudadna/meguri/page08/
7. [出典7] 千代田区の不動産取引価格・資産価値調査レポート | 東京都 — https://mekiki-research.com/reports/tokyo/chiyoda

まとめ

最後に要点を振り返ります。エリアの評価は交通利便性と再開発の進捗、物件の評価は管理状態と修繕積立金の状況、収益の評価は空室期間や管理費を織り込んだ実質利回り。この3層で見ると、価格の上下だけに振り回されずに済みます。税金の判定は築年数ではなく所有期間で決まる点、価格指数は全国の集計値で個別物件の値動きとは一致しない点も押さえておきたいところです。特に、保有中の一室をいつ手放すか迷っているオーナーの方、初めて都心の区分マンションを検討している方には、判断の物差しとして使っていただけるはずです。個別の物件について査定や収支の試算をご希望の場合は、お気軽にお問い合わせください。

※掲載内容は執筆時点の情報です。最新情報は各自治体・関係機関の公式ホームページをご確認ください。